[한국강사신문 김윤수 칼럼니스트] 그녀는 젊은 시절, 직원 100명이 넘는 회사의 여성 CEO였다. 막대한 자금력도 갖추고 있어, 누구나 부러워하는 성공한 여성 CEO였다. 하지만 사업은 한순간에 부도로 무너졌다. 빚을 청산하기 위해 살던 집까지 매각하고 보니 손에 남게 된 건 10억 원뿐이었다. 남은 돈으로 다시 사업을 하는 건 무리가 있었기에 좀 더 안정적인 투자처를 찾다가 꼬마빌딩에 관심을 갖게 되었다.

그런데 강남에서만 오래 생활을 해왔기에 10억 원이라는 자금이 강남 쪽에서 빌딩매매를 하기에 무리라는 것을 알면서도 강남 쪽 빌딩매매를 하고 싶었다. 대부분의 투자자들은 강남에 10억 원대의 꼬마빌딩을 빌딩매매 하기는 힘들 것이라고 생각한다. 하지만 그건 편견이다. 오히려 잘 찾아보면 홍대, 종로, 이태원 등 주요 상권보다 강남에서 더 저렴한 꼬마빌딩들을 충분히 찾을 수 있다. 결국 10억 원대 건물 2건을 검토할 수 있었다. 첫 번째 꼬마빌딩의 빌딩매매 건은 신축을 해서 건물이 깔끔했지만 가격이 인근 시세대비 높았고, 두 번째 꼬마빌딩의 빌딩매매 건은 노후화되어 인근 시세 대비 저평가되어 있었다.

이 여성은 아직 젊고 도전정신이 강했기 때문에 노후화된 꼬마빌딩을 저렴하게 매입하여 리모델링을 통해 임대수익과 시세차익을 동시에 얻는 쪽으로 가닥을 잡았다. 꼬마빌딩의 빌딩매매가격은 12억 원, 꼬마빌딩의 대지 면적은 99㎡(약 30평), 꼬마빌딩의 연면적은 264㎡(약80평), 지하 1층~지상 4층 규모의 꼬마빌딩이었다. 이 꼬마빌딩은 신축된 지 30년이 지나 노후화되어 있었지만 논현동 먹자상권 코너에 위치해 있어 입지여건이 좋았다.

그리고 가장 매력적인 것은 매도인이 임차인을 명도해 주는 조건이었다. 꼬마빌딩의 빌딩매매 시 신축이나 리모델링을 할 경우 임차인 명도는 굉장히 중요한 부분이다. 임차인 명도가 안 되어 공사가 지체되는 경우가 많기 때문이다. 꼬마빌딩의 리모델링을 통해 새롭게 옷을 갈아입고 있을 때쯤 전 층을 사용하고 싶다며 유명 셰프에게서 연락이 왔다. 꼬마빌딩이 리모델링도 완성되지 않은 채 빌딩매매 임대계약을 완료한 것이다. 꼬마빌딩의 빌딩매매 시 월 320만원 나오던 임대료는 리모델링 후 월 700만원으로 임대수익이 약 2배 이상 올랐다.

꼬마빌딩의 임대료가 오르자 꼬마빌딩의 건물 가치도 덩달아 올라, 1년이 채 되지 않았을 무렵 17억 원에 매입하겠다는 사람이 찾아와 꼬마빌딩을 매각하게 되었다. 꼬마빌딩의 빌딩매매 시 건물 매입비용 12억 원과 리모델링 비용 약 1억 5천만 원, 취득비용 5천만 원 등 총 14억 원을 제외하면 1년 반 만에 약 7천만 원의 꼬마빌딩 빌딩매매로 인한 임대수익과 3억 원의 시세차익을 얻게 된 것이다. 사례처럼 꼬마빌딩의 빌딩매매로 인한 투자는 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있으므로 꼬마빌딩에 투자할 때 비중을 어디에 더 높게 둘 것인지를 잘 판단해야 한다.

나이가 있고 안정적인 임대수익을 찾는다면 꼬마빌딩의 빌딩매매 시 시세차익보다는 임대수익에 초점을 맞추면 되고, 젊거나 도전정신이 강하다면 꼬마빌딩의 리모델링이나 신축을 통해 시세차익을 얻는 쪽에 초점을 맞추면 된다.